当房地产市场告别增量扩张，转入存量博弈阶段，手握积蓄、养老金且拥有闲暇时间的退休群体，正逐渐被部分城市视为新的关注焦点。
民政部数据显示，截至2025年末，我国60岁及以上老年人口规模已达3.2亿人。展望未来，这一数字在2035年预计将突破4亿大关。
银发经济随之崛起，成为消费增长的新蓝海。多家机构测算，到2035年，我国银发经济市场规模有望达到30万亿元，占GDP比重约为10%，其体量相当于再造一个中国房地产市场。
在此背景下，从海南至云南，从东北腹地到山东沿海，多地纷纷布局旅居养老与康养社区产业，意图吸引各地退休人群落户，转化为城市新居民。
对于面临人口流出、住房需求疲软困境的三四线城市而言，银发群体正成为房地产寻找的新客源突破口。
“候鸟式养老”催生住房新需求
“我在景德镇定居已逾十年，每年仅回上海一两次，主要为了探望孙子。十年前便在此购房，近年来，来此旅居的上海老人日益增多，既有买房长住的，也有短租数月体验生活的。”
近日，上海退休老人邵敏向本刊记者透露。
70多岁的邵敏十多年前因大病术后，经友人引荐首次踏上江西景德镇的土地。当地清新的空气、低廉的生活成本以及舒缓的节奏深深吸引了他，促使他从短暂停留转为长期居住。
“以往老人换环境多因身体抱恙，才想起去空气清新之地疗养。如今，更多老人是主动选择新生活，为避暑、休闲及体验不同城市风情而来。”邵敏说道。
在多年旅居实践中，他发现上海老人青睐的目的地涵盖江西宜春、景德镇，广西巴马，以及浙江和东北的部分城市。
事实上，“候鸟式养老”现象在多城涌现。
据景德镇数据，在不足90万的城区人口中，有超6万名外地“景漂”。江西宜春温汤镇因大量上海业主购房旅居，曾被誉为“小上海”。截至2025年，当地外来居住的“新温汤人”达1.2万人，以银发族为主，占比约28%。
除购房外，租赁式旅居亦渐成风尚。
四川成都居民章女士表示，近年每逢夏季，她常携母亲及朋友前往云南、贵州等地避暑，“她们不买房，而是短租两三个月”。
业内分析指出，不同于过往的投资客，新一代养老购房者更看重居住环境、医疗资源、生活配套及社区服务。其购房目的已从期待升值转向改善晚年生活质量。
这表明，部分三四线城市正迎来新型住房需求来源。
多地争抢“银发人口”
伴随养老需求激增，多地加速布局旅居康养产业，企图通过吸引退休人口，拉动住房、消费、医疗及服务行业发展。
近期，多个省市密集出台支持政策。
2026年7月23日，山东青岛发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策，推出11条措施，旨在加快推进“中国康湾”建设，推动房地产向康养领域转型。
政策在土地、金融、运营等环节给予倾斜。例如，新出让土地上的健康服务中心可“计容不计价”；允许分期缴纳土地出让款，最长付款期延至一年；项目施工进度达“正负零”即可申请预售。此外，当地还鼓励医保服务接入、优化水电价格等举措，以降低康养项目长期运营成本。
金融支持方面，青岛支持开发商运用服务消费与养老再贷款工具，期限最长三年，年利率最低可达1.25%；同时支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等方式介入康养地产。
除青岛外，其他城市亦积极布局。
同年7月，山东烟台提出，至2028年底养老产业规模突破500亿元，重点发展康养旅游，依托气候优势打造避暑疗养模式。
海南几乎同期提出推动康养产业精细化、特色化发展，聚焦中医药康养、森林康养、气候康养、温泉康养、运动康养五大方向，打造国际康养胜地。
东北地区同样角逐“避暑养老”市场。吉林省今年5月发布旅居康养高质量发展试点方案，目标至2028年新增旅居康养床位3万张，旅居康养人次（停留超10天）年均增长10%以上，总量达380万人次。
作为国内较早涉足康养产业的城市，四川攀枝花近年频繁赴北京、上海、杭州、长春等地推介康养资源，意在吸引外地居民旅居乃至置业。
云南则规划未来三年建设3000个旅居村，面向全国庞大的银发市场，推出康养、医养等产品。
值得注意的是，多地在政策中提及盘活闲置资产，将存量物业改造为旅居康养空间。
在房地产进入存量时代后，对于库存高企、人口增长乏力的城市而言，吸引退休人口成为一种新的发展思路。
康养地产如何摆脱传统“卖房子思维”？
尽管康养地产受政策青睐，但房企内部对此赛道仍持谨慎态度。
一家布局养老业务的房企人士坦言：“业内皆知老年人康养地产是风口，但这阵风尚未真正吹起。”
他认为，康养项目的最大难点不在建设住宅，而在后续运营。“前期投资巨大，但长期服务收入及退出机制，目前尚无成熟答案。”
对房企而言，康养地产并非新概念。
过去十余年，国内涌现大量养老、度假、旅居地产项目。但不少项目仍沿用传统开发逻辑，依靠销售住宅获利，缺乏持续运营能力。
在市场调整周期中，此类项目首当其冲。部分海景房、度假房因产品同质化严重、流动性弱，价格大幅回调，跌幅超五成。
如今，随着“60后”“70后”逐步退休，新一代养老消费群体正在形成。相比上一代，他们支付能力更强，更重视健康管理、社交活动及生活品质。
这意味着，未来康养社区的核心竞争力不再是楼盘产品或自然风光，而是运营能力。
上述人士预测，未来康养地产发展主体将更多元，除传统开发商外，还包括保险机构、产业基金及专业运营机构。
在海外，养老社区已是成熟的不动产资产类别，并通过REITs实现证券化。
美国养老地产REITs模式成熟，代表企业包括Welltower、Ventas等。这类机构通常持有养老社区、辅助养老设施、失智照护中心等资产，由专业机构提供养老服务，通过入住费用和服务收入形成稳定现金流。
日本、新加坡等高老龄化市场，也已探索出养老资产证券化路径。
相比之下，中国养老地产资产证券化尚处起步阶段。
不过，政策端已释放信号。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将养老设施纳入基础设施范畴。青岛本月公布的康养地产政策明确，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产。
对众多三四线城市而言，未来房地产发展逻辑正在重塑。银发人口能否成为楼市新接盘力量，取决于城市能否提供契合该群体需求的生活方式。康养地产能否跳出过去的销售逻辑，也将决定本轮“银发经济”浪潮最终能否转化为长期产业机遇。
