8月4日，上海第七批次集中供地的五宗地块悉数成交。本次土拍总成交金额90.6亿元，出让土地面积11.73万平方米，规划建筑面积27.66万平方米，起始总价83.39亿元。
上海市规划和自然资源局指出，此次土拍紧扣房地产市场动态变化，旨在回应群众对高品质住宅及配套服务的期待。通过持续优化土地供应结构、丰富住宅产品类型，切实起到稳定市场预期、激发市场活力、推动品质提升及创新城市治理的作用。整体来看，市场反应积极，态势持续向好。
中指研究院上海数据总经理张文静分析认为，本批次土拍运行平稳，延续了近期上海土地市场“量稳价平”的特征。成交金额与溢价率均处于合理区间，市场预期趋于理性，这为后续土地供应及房价走势释放了稳健积极的信号。
她进一步指出，浦东张江、唐镇以及嘉定南翔等地块，凭借自身或周边成熟的产居环境与较强的人口吸附力，印证了在追求职住平衡的背景下，优势产业功能区在当前市场周期中仍具备稳健的开发潜力和资本吸引力。
张文静提到，五宗地块中有三宗溢价成交、两宗底价成交，溢价率在14%至28.5%之间。这表明房企在投资决策时，更加重视地块自身条件与区域风险的综合评估。结合此前多轮土拍情况看，上海土地市场正逐渐形成“优质地块竞争有序、一般地块底价托底”的分化格局，反映出市场定价机制日趋成熟，投资逻辑回归理性。
同策研究院分析师李浩诚表示，本轮土拍热度有所收敛。尽管核心区域的优质地块依然竞争激烈，但并未出现高溢价成交的现象。
时隔12年，张江宅地再现新踪
浦东新区孙桥社区单元14-01地块吸引了四位竞买人参与竞拍。最终，联发集团有限公司旗下上海联泓房地产开发有限公司以8.16亿元的总价竞得该地块，成交楼面价达44191元/平方米，溢价率26.92%。出让文件显示，该地块性质为住宅用地，出让面积8390.05平方米，容积率2.2。
好地网分析指出，该地块地处中环与外环之间，紧邻中环路、外环高速等主干道，通达全城较为便捷。距离13号线学林路站和张江路站直线距离均在2公里左右；同时，距离在建的地铁21号线一期康南路站约1公里。
来源：好地网
好地网分析师吴彩萍认为，该地块体量较小且形状方正，适合打造小高层住区或部分洋房产品，有利于实现快速去化和资金回笼，契合当下多数房企的经营诉求。
吴彩萍称，张江作为国家级科学城，产业发达，被喻为“中国硅谷”。集成电路、人工智能、生物医药等产业集聚了大量高新技术人才，购房和租房需求旺盛，因此房企对该地块的去化预期较高。
此外，张江将70%以上的土地用于产业园和研发楼宇，导致宅地供应稀缺。自2020年以来，除协议出让城中村改造项目中建御华园外，新房供应极为有限。
外环外宅地溢价28.5%成交，楼面价超4.8万元/平米
今年浦东唐镇土地市场竞拍氛围活跃。
今日出让的浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块同样吸引四位竞买人。经过47轮激烈竞价，最终以15.80亿元的总价成交，未触及17.22亿元的中止价。该地块成交楼面价为48114元/平方米，溢价率28.45%。
竞得方为中国旅游集团有限公司旗下杭州旅投房地产开发有限公司与招商蛇口（001979.SZ）旗下上海虹润置业有限公司组成的联合体。其他参与竞拍的包括象屿地产集团旗下上海象唯房地产开发有限公司、越秀地产（00123.HK）旗下上海樾恒企业管理有限公司，以及保利发展（600048.SH）旗下上海保利城市发展有限公司。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积14280.95平方米，容积率2.3，计容面积32846.19平方米，起始价12.30亿元。从地理位置看，地块位于唐镇，东至德耘路，南至C-02E-02地块，西至佑仁路，北至培德路。
值得一提的是，地块北侧一路之隔的浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块于一年前成交。当时，招商蛇口（001979.SZ）联合体以27.2970亿元的总价，加上4500元/平方米的装修标准上限、200平方米公共服务设施上限以及0.7%高端人才配建比例的总代价竞得，溢价率高达40%，楼板价52360元/平方米。这一价格刷新了唐镇板块住宅单价纪录。
南翔宅地溢价成交
今日，嘉定区有两宗住宅用地出让。
其中，嘉定区JDC2-0202单元25-06地块吸引三位竞买人。经过27轮竞价，华润置地(01109.HK)旗下上海煦臻企业管理有限公司以16.14亿元的总价竞得，未触及18.41亿元的中止价，成交楼面价30774元/平方米，溢价率13.98%。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，东至沪宜公路、南至嘉程路、西至北张泾-华曹江、北至嘉美路，出让面积40355.75平方米，容积率1.3，计容面积52462.47平方米，起始总价14.16亿元，起拍楼板价27000元/平方米。
好地网分析师吴彩萍表示，自2023年11月以来，南翔板块已两年多未推出住宅地块。本宗地也是该板块近10年来罕见的低容积率住宅用地，稀缺性较强，具备打造低密宜居产品的天然条件。
来源：好地网
吴彩萍指出，虽然板块土地出让活跃度不高，但新房市场表现抢眼。今年上半年，南翔板块以8.65万平方米的成交量，位列上海商品住宅成交面积TOP10榜单第三名。
本批次成交的另一宗嘉定区地块为JDC1-0501单元74-04地块。绿城中国（03900.HK）旗下绿城房地产集团有限公司以12.04亿元的底价成交，楼板价18200元/平方米。出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积33081.97平方米，容积率为2.0。
北外滩核心区商住办地底价成交
本批次出让总价最高的虹口区北外滩地区hk293-08地块及hk321-04地块（地下），以38.45亿元的底价成交，竞得人为上海鼎信华展企业管理有限公司。
同策研究表示，这是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进一栋超高层建筑进行一体出让。未来这里将打造集多元功能于一体的高效产业生态综合体。
出让文件显示，该地块规划为商业、普通商品房和办公楼用地，占比分别为55%、30%和15%，地上建筑限高249米。
该地块位于北外滩核心区，出让总面积21225.83平方米。其中，hk293-08地块面积14614.49平方米，hk321-04地块（地下）的地下空间水平投影占地面积6611.34平方米；容积率7.3，计容建筑面积10.67万平方米。
出让文件对地块内的功能业态提出明确要求：围绕打造新时代都市发展新标杆，结合历史风貌元素等独有特性，运用现代设计塑造城市新界面，引进符合区政府对该区域规划定位及风格方向的商业业态。
文件还明确了行业引入要求：项目竣工验收投入使用后，需在此设立进出口、贸易业务中心及对外投资平台；地块项目功能宜符合贸易型总部定位，鼓励引入新能源、节能技术等领域的绿色低碳行业。
北外滩是近几年房企竞拍的热点区域。该地块北侧400米处为北外滩hk315-11地块。去年7月，绿城中国以64.719亿元的总价，加上6000元/平方米的装修标准上限、2600平方米公共服务设施上限以及2%高端人才住房配建比例上限的总代价竞得该地块，溢价率46.33%，成交楼板价126577元/平方米，刷新了虹口区住宅地块单价纪录。该项目定名为绿城潮鸣外滩，于今年3月首次开盘。
