7月23日，陷入债务危机的河南本土房企龙头建业地产发布声明，决定将旗下“只有河南·戏剧幻城”（以下简称“只有河南”）以及“建业电影小镇”这两大文旅资产进行打包转让。此次交易最终敲定的总金额为30亿元，接手方锁定为中信资本旗下信宸资本。
这一举动再次引发外界对房地产开发商与文旅资产之间羁绊的审视。回顾2019年之前，房地产行业尚处于高速增长的黄金期，各大开发商纷纷重金投入文旅领域，这几乎成了行业内的标准配置。如今，随着房地产板块整体下行，那些依赖重资产运作的文旅项目，在失去地产母公司的资金输血后，其独立生存和盈利能力正面临着极为严峻的考验。
动辄需要数十亿资金投入，加上漫长的回报周期，使得资本风向开始转向轻资产模式。例如，岳阳城投出资1.3亿元，主要用于购买“只有”IP的品牌授权、剧目设计及相关制作服务；宋城演艺在青岛及台州的新项目同样采用轻资产运作方式。可以看出，文旅演艺行业的投资逻辑正在发生实质性转变。
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建业地产“断臂求生”
“企业的命脉，终究握在自己手中。活下去，比什么都重要。”7月24日，建业集团发布题为《挥手自兹去，此心寄河山》的文章，就资产出售一事作出回应。
早在7月23日，建业地产便宣布把旗下的“只有河南”与“建业电影小镇”两大核心文旅项目一并卖给中信资本旗下的信宸资本，交易总价定格在30亿元。公告具体披露了定价细节：“只有河南”估值25亿元，电影小镇估值5亿元。交易一旦完成，建业地产将彻底剥离这两大项目的全部权益。
建业地产创立于1992年，总部设在河南郑州，主营业务为房地产开发，旗下拥有四家上市公司。2019年，其销售额成功突破千亿元大关。业务版图涵盖地产、文旅及足球等多个领域，“只有河南”及“建业电影小镇”正是其文旅板块的核心资产。
图源自网络
进入2021年后，受房地产行业低迷影响，建业地产深陷财务泥潭。截至2025年末，公司总资产为949.01亿元，而总负债高达1034.66亿元，正式步入资不抵债境地。
本次被剥离的两个项目中，“只有河南”由建业集团联手知名导演王潮歌共同打造，占地约622亩，总投资额超过60亿元，是国内规模最大的戏剧聚落群之一。数据显示，2025年该项目全年接待游客超1800万人次，其中省外观众占比超过80%。目前，该项目成人票原价490元，折后价为325元。
另一项被出售的建业电影小镇自2019年9月开业以来，至2025年底累计接待游客量已突破千万人次。
“只有河南”航拍。图源自每日经济新闻
对于此次出售行为，建业地产在公告中解释称，文旅业务属于典型的资本密集型产业，无论是日常运营、人员配置还是设施维护，都需要持续的资金注入，且背负着大量银行及其他债务。相关现金流长期用于偿债，严重制约了集团的流动性和财务灵活性。出售目标资产后，集团计划将资源重新聚焦于核心的房地产开发业务。
建业地产方面还承诺，项目现有的运营团队将暂时保持不变，园区演出、日常经营及剧目排演不会因股权变更而立即调整。
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“顶流”项目成财务包袱
尽管“只有河南”在客流量上表现亮眼，但财务数据却并不乐观。公告指出，持有“只有河南”项目的主体“河南中原”，2025年税后净亏损达到979万元。相比之下，2024年该公司盈利1692万元，业绩呈现大幅由盈转亏态势。
“郑州商业研究”分析认为，“只有河南”采取的是重人力、重运维、低消费、弱变现的模式，这种模式天然带有持续亏损的属性。项目内演艺人员众多，设备损耗率高，场景维护成本极高，而二次消费能力薄弱，导致整体收入体量完全无法覆盖刚性运营成本。
“只有河南”的困境并非个例。王潮歌《只有》系列的开山之作“只有峨眉山”，总投资8.19亿元，运营不到六年便宣告停演。2020年至2025年上半年，运营主体峨眉山云上旅投在六年内累计亏损近6亿元，过夜客占比低、消费链条短被认为是造成亏损的核心原因。而累计投入超40亿元的河北廊坊“只有红楼梦”，至今也未公开披露其盈利情况。
“只有峨眉山”
相比之下，正在推进中的《只有》系列新作“只有岳阳”则显得轻装上阵。据现有公开信息，岳阳城投仅投资1.3亿元，主要用于采购“只有”IP品牌许可、剧目设计与制作服务等，暂未透露其他大规模投资计划，项目选址位于湖南岳阳楼附近的原海事局办公楼。
近年来，文旅演艺行业加速向“轻资产”模式转型。文旅演艺巨头宋城演艺推出的新项目——青岛“丝路千古情”和台州“东海千古情”，均为轻资产输出项目。
这与当前的行业现状密不可分。2025年全国大中型旅游演艺项目票房收入共计174.42亿元，观众人数达8798.97万人次，人均消费约为198.2元，较2024年增加6.3元。不过，票房与观众人数的增长，并不意味着全行业普遍实现了盈利。
在今年6月举行的一次行业活动中，中国旅游协会副会长王德刚引用中国演出行业协会的研究数据指出，全国旅游演艺市场中，真正实现盈利的比例不超过总量的10%，行业和资本均承受着巨大压力。在他看来，旅游演艺的本质是快消品，若不能形成品牌效应并实现品牌效益溢出，很可能面临血本无归的风险。
针对这一现状，王德刚提出了四项应对策略：旅游演艺需明确市场定位，包括准确的主题、产品和角色定位，以及准确的商业模式定位，同时必须配备高水平的策划和内容生产团队。
参考资料：
[1] 建业地产30亿元出售旗下两大文旅项目，“活下去，比什么都重要”.湖南日报
[2] “一城”焕彩端午同游.廊坊日报
[3] 王德刚：旅游演艺的市场特征与发展趋势.山东省旅游行业协会
撰文 | 晓慧
编辑 | 钱琪瑶、北塱
