界面新闻记者 | 王婷婷
沉寂许久的海口土地市场，近日重现喧嚣。
7月23日，海口长秀片区一块住宅用地进入拍卖程序。现场气氛紧张，四家房企展开激烈角逐。经过111轮拉锯式竞价，最终由山西临汾籍房企斩获该地块，溢价率逼近40%，成交总价定格在1.79亿元。
对于近年来波澜不惊的海口土拍而言，111轮报价实属罕见。据界面新闻掌握的情况，上半年海口仅有两宗市场化宅地入市，且均扎堆城西片区。其中一宗地块被中海以284轮的超高轮次收入囊中，溢价率达到20.5%；另一宗则由民企海南泽森汇海以底价摘得。
环璟研究院的数据印证了市场的降温趋势：今年上半年，海口宅地供应仅3宗，成交2宗。供地面积与成交面积同比分别大幅萎缩79%和83%，延续了自2025年以来缩量调整的局面。
图片来源：环璟研究院
此次出让的XY0601025-2地块，位于长秀片区，是下半年海口首宗落槌的住宅用地，甫一亮相便引爆关注。参与竞拍的阵容包括山西诚荣置业、山西华中房地产、海南卓先云链以及海南燕成置地。
历经百余轮激战，一张“陌生面孔”——山西华中房地产成功上位。天眼查资料显示，山西华中房地产开发有限公司成立于2018年，总部设于山西省临汾市。该公司曾在2019年和2020年两次涉足临汾市尧都区拿地，金额分别为9200万元和1654万元。
时隔六年，山西华中房地产的土地公示再次更新。7月24日，该公司正式获取海口市秀英区长秀片区地块，规划用途为普通商品住房用地（二类）。
《中国房地产报》披露，山西华中房地产背后隐约关联着山西某大型煤炭行业企业。
在山西本土深耕积累一定基础后，华中房地产选择向外突围，将首站落脚点选定在海口。
界面新闻截图自天眼查官网。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，竞得方山西华中可能与山西煤炭企业存在间接联系，这种跨界投资并非个例。“近年来，山西能源资本已逐步渗透至酒店、文旅、机器人等多个领域，资产配置日趋多元。此案更多体现的是个别资本对核心区位资产的财务配置，尚未构成行业性的趋势信号。”
严跃进指出，叠加自贸港政策利好推动区域发展，当地人口结构及人才层次持续优化，市场对优质楼盘的去化信心明显增强，这促使房企看好区域土地的投资前景。
当然，地块自身的稀缺属性才是热度攀升的主因。
海口一位开发商人士向界面新闻透露，“这块地资源不错，学区是本地备受追捧的九小侨中双学区。”教育资源始终是本地购房者决策时的核心考量之一。
中指研究院高级分析师孟新增介绍，本次推出的地块位于海口秀英区长秀路以东、滨海大道以南，地处西海岸片区。用地面积约0.94万平方米（合14亩），容积率不超过2.0，规划建筑面积1.88万平方米，限高50米。该地块落入“海口滨海九小西海岸校区+海南华侨中学初中部”的覆盖范围，优质的教育资源为其价值提供了有力支撑。
业内观点认为，多家房企积极参拍，也与地块总价可控密切相关。对开发商而言，小体量意味着前期资金压力相对较小，开发周期短，后续资金链风险低于大规模项目。尤其在当前房企更看重现金流安全与销售确定性的背景下，小体量、位于成熟区域的项目往往更易测算收益，推进速度也更快。
结合地块指标不难预判项目定位：50米的限高可容纳15至18层住宅，配合2.0容积率和35%的绿地率，产品形态倾向于低密小高层。由于总建筑面积不足2万平方米，即便规划改善型户型，总套数也仅在百余套左右，整体规模偏小。
一周后，同属西海岸大片区的长天路旁，还将有一宗优质住宅地块开拍。该地块起拍价2.94亿元，起拍楼面价6043元/平方米。作为该板块仅存的住宅用地，预计土拍热度不会逊色于前案。
市场舆论常将土地与楼市的热度笼统归结为海南自由贸易港封关运作带来的红利。但在环璟研究院看来，封关红利虽已显现，目前更像是一种“经营端红利”，而非直接的“地产端红利”。房地产行业真正受益，仍取决于产业沉淀、岗位增加、收入提升以及人口的长期留驻。
大华海口相关负责人向界面新闻表示，相较于国内大部分城市，海南市场表现相对稳健。“这背后有多重因素：当地人口密度较低，且属于人口流入型城市，购房需求稳定；加之海南自贸港政策红利释放，大批优质高端教育资源落地，吸引了大量岛外学子前来就读。此外，海南天然具备旅居康养价值。”
“尽管全国楼市整体处于调整周期，海南市场同样承压，但行情并未陷入极度低迷。近年来人才落户政策持续推进，催生了庞大的‘新海南人’购房群体。”上述人士补充道。
基于对海南市场的看好，上海民营房企大华集团即将在海口进一步加码拿地。
“目前意向竞拍的是丁村的13号地块，即现大华·星屿项目旁边，属于城市更新地块（协议出让）。”大华相关负责人向界面新闻透露，鉴于招拍挂地价偏高，当前市场承价能力有限，故转向协议出让方式。
根据中指研究院数据，今年1月至6月，在海口房企成交金额排行榜中，大华集团以12.48亿元位居第二，仅次于中海地产（21.02亿元），山西建投以约7.8亿元位列第三。
整体来看，今年上半年海口新房累计成交6214套，成交面积78.97万平方米，同比下降10.68%；上半年海口成交总金额达153.52亿元，同比微涨1.45%，成交单价为19441元/平方米，同比上涨13.58%，呈现出典型的“量跌价升”态势。
此次土拍能否带动楼市全面升温？孟新增分析认为，单宗地块对区域市场格局的影响有限，更多反映的是局部市场情绪。海口土地市场的走势，仍将紧密依赖于下半年的供地规模、供地质量以及市场销售的恢复情况。
“上半年实际供应节奏偏缓，但7月下旬以来，西海岸、江东新区等地的地块陆续进入出让程序，海口供地节奏有所加快。”孟新增指出。
