界面新闻记者 | 王妤涵
"十五五"规划开局之年遇上APEC峰会落户深圳，深圳商办市场正经历新一轮周期性调整，结构性分化特征日益明显。
戴德梁行最新发布的数据显示，到2026年第二季度末，深圳甲级写字楼平均租金继续下滑至每月每平方米144.2元，比2025年末累计降低了3.4%。对比十年前的2016年末（当时租金为247.68元/平方米/月，信息来自戴德梁行），整体租金已缩水约40%。市场依然在通过降价换取租赁量的调整模式下运行。
跟写字楼市场深度调整不同，深圳购物中心的消费复苏步伐相对缓慢。餐饮业态的扩张和首店频现，帮助稳住了市场的基本面。而在大宗交易领域，粗放式资产炒作彻底成为过去式。当前，现金流转稳定的产业厂房，已变成资本布局的重点领域。
写字楼租金继续走低
从供应角度看，2026年上半年深圳甲级写字楼新增加量是20.1万平方米，全市存量总量达到928.3万平方米。对比2025年全年71.2万平方米的供应峰值，今年上半年新项目进入市场的速度明显放缓，短期里的供给压力有所减轻。
但长期来看，供应压力依然很大。戴德梁行统计称，2026年内仍将有94万平方米甲级写字楼陆续入市，未来五年深圳全市待入市量一直维持在高位水平。
大量存量加上持续不断的新增供应，让深圳写字楼市场出现"价格内卷"现象，租金下降行情仍在继续。价格持续走低，缩小了不同品质写字楼间的价位差距，还意外刺激了长期被冷落的置换需求。不少企业抓住市场机会，以更低成本完成搬迁和升级，在控制运营开支的前提下，提升了办公场所的品质和配套设施水准。
从需求结构分析，上半年深圳写字楼租赁需求呈现多样化复苏迹象。企业扩大规模、新设公司入驻、外地企业进深圳布局等新增需求，占整体租赁成交面积的三成七；老企业改善条件、更换场地的升级需求占比是二成七。
多种需求集中释放，推动上半年甲级写字楼净吸纳量达到17.5万平方米。加上部分项目推迟开业、短期供给减少等因素，2026年中全市写字楼空置率比2025年末回落0.4个百分点来到29.1%，是近些年难得的阶段性回暖表现。
整体市场需求虽然偏弱，但其中却有比较突出的亮点。
按行业划分，TMT（电信、媒体和科技）持续在深圳写字楼租赁市场排在首位，2026年上半年成交面积比例达三成二四，比2025年全年高出二点四个百分点，牢固占据最大需求来源位置。
在细分领域中，AI产业租赁热度全面升温，涵盖全场景智能应用、计算机视觉、算力方案、多模态大模型研发等全产业链环节，相关企业租赁交易活跃；数字化服务商和半导体公司也贡献了大量租赁面积，成为科技创新需求的核心支撑。
深圳甲级写字楼租赁需求行业占比情况 图源自戴德梁行
戴德梁行研究院副院长张晓端对于后市看法是：庞大的存量规模加上持续到位的在途供应，将使深圳写字楼长期面临激烈竞争格局，未来空置率很可能波动上升，租金整体下降趋势在短期内难以彻底改变。但市场压力迫使行业加快转型，越来越多写字楼业主和运营者主动调整经营思路，通过灵活划分办公空间、提供弹性租赁条件、改进租期租金体系等手段，精准满足中小微科创企业轻量化、灵活化的办公需要，用差异化服务减轻空置压力、稳固租户资源。
零售物业空置率略有增加
对比写字楼市场，深圳零售商业市场修复速度比较慢。
深圳市统计局统计表明，2026年前五个月全市社会消费品零售总额同比只增长了0.3%。宏观经济环境的不确定性持续影响消费气和品牌开店意向，行业竞争不断加剧。品牌普遍采取谨慎扩张策略，而商场业主在保租金、稳客流量、吸引新店铺之间反复权衡，直接影响了空置面积消化速度和业态更新进度。到年中时，全市优质购物中心空置率小幅上升0.1个百分点到9.2
