「01、」7月13日，国务院正式发布《扩大消费“十五五”规划》，明确将住房列作「大宗耐用商品消费」，并将其置于首位，这一决策迅速引起了社会各界的高度关注。住房被重新定位为「大宗耐用消费品」，这背后对房地产市场意味着什么？它如何与「房住不炒」政策形成内在关联？普通民众会受到哪些实际影响？记者为此展开调查，行业内专家学者普遍认为，此举标志着「房住不炒」进入新篇章，同时是中国房地产迈向成熟的象征之一。
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
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住房角色的转变：从投资属性到消费属性
长期以来，住房在大众观念中被当作投资标的。此次国务院将其纳入「大宗耐用消费品」，是一次重要的概念的修正。南京大学城市与不动产研究中心主任、南京大学商学院教授高波阐释道，这一调整与「房住不炒」的政策思路保持一致，是多年调控后的市场共识水到渠成的表现。
“「房住不炒」提出已过十多年，这些年通过持续调控和市场自身的调整，房地产的投机成分受到了显著压缩。”高波说道，将住房定义为大宗耐用消费品，并非削弱其作用，恰恰相反——统计数据表明，住房在居民整体消费中占比达到大约30%，其重要性不言而喻——因此这一分类更多是为了引导社会重识住房的根本：它首先应当是满足居住的商品，投资功能只是次要的。
南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华也表达了类似看法。他指出，过去房地产同时具有“消费属性”和“投资属性”，二者相互影响、密不可分。但过去长时期内“只涨不跌”的市场预期，导致投资属性被严重放大，消费属性反而被忽视。如今随着市场持续调整，房价出现波动变得正常，房地产正逐步回归商品属性的正常价格逻辑。
吴翔华补充说明，将房地产定义为“大宗耐用消费品”，正是基于其价值量大、使用周期长的特性。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是现阶段更强调其消费属性。”
房地产“国补”或成常态性措施
留意到市场上有人认为，住房被归入大宗耐用消费品后，就与汽车、家电等商品没有区别，“房子和冰箱、汽车是一类商品了”。对此，高波直接回应，这种类比过于简单。他强调，汽车并非必需品，没钱买可以不开、可以租；但住房是刚性需求，没钱也一定得租房，住房既是“大宗耐用消费品”，更是“必需品”，其社会意义和民生作用远非普通商品可比。
在吴翔华看来，过去抑制投机、阻止房价过快上涨是政策核心，现在通过明确消费品属性，政策方向可能进一步转向支持合理住房消费和改善性需求，即“国补”将逐渐成为常态。“一方面是消费金融支持，贷款政策、利率优惠等向合理购房需求倾斜；另一方面，类似家电、汽车领域的补贴、换新模式，未来在住房领域，卖旧换新、提升居住条件也将享受到相应政策扶持。”
实际上，在南京、苏州、扬州等城市，以及杭州、成都等地，“房票”政策、购房补贴、人才购房支持等已成为房地产市场的基本手段。南京部分区域楼盘在今年5月份的成交比例中，高达90%源自人才房需求，可见补贴政策对消化存量房起到了显著作用，开发商和购房者普遍欢迎。
从增量开发转向存量管理，中国房地产正走向成熟
吴翔华还提出一个观点，认可房地产是“大宗耐用消费品”，也是在承认一个事实——中国房地产市场正在走向成熟，而成熟的标志，即由增量开发转向存量管理。
“国际上成熟的市场，比如欧美发达国家，二手房交易占比普遍达到80%左右，新房仅做补充。中国正逐步向这个结构靠拢。”他认为这不是“退步”，而是市场发展的必然。在存量时代，参照美国加州经验，高端二手房和需要翻新的老旧房产依然充满活力，通过买入、改造、转售等方式，仍能获取可观利润。中国未来在住房更新、老旧小区改造、存量资产盘活方面，同样存在广阔空间。
高波也指出，将住房纳入大宗耐用消费品更深层的政策意图在于“扩大内需、拉动消费需求”。他分析认为，当前宏观经济政策的核心是扩大内需，而住房消费在居民消费中占比极高，自然成为重要突破口。在促进消费方面，其他领域的政策工具也将在住房领域应用，如地方财政补贴，类似汽车、家电的贷款优惠、利率支持，以及“以旧换新”政策等。高波特别强调，这一系列政策目的并非单纯“卖房子”，更关键的是“提升住房消费的品质”，推动住房消费从“有房住”升级到“住好房”。
刚需客回归居住本质，改善者按需升级
将房地产纳入“大宗耐用消费品”，对普通购房者有哪些现实意义？首先，购房门槛将持续降低，置换、贷款、公积金使用将更为灵活。上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉笔者，“因城施策”的空间有望进一步扩大，未来或放宽带押过户、房产与户籍限制等门槛，甚至处理历史遗留问题，如公房交易、双产证住房交易等。
对于想要改善居住条件的家庭而言，新定义预示未来置换需遵循居住品质提升的原则，即“卖一套买一套”，不应借此增加房产持有量，因为投机空间基本关闭，需降低房产在家庭财产中的比重，转向基金、国债、实业等多元化投资。
关于当前房地产市场是否已“见底”，存在不同声音。高波给出了谨慎但乐观的判断。他认为，虽然还不能确定已完全见底，但“见底的信号已经比较明显”，与几年前相比，市场正逐步进入筑底回升的阶段。
而这一判断，也解释了为何在此时将住房定义为大宗耐用消费品——十年前强调“房住不炒”，主要是为了防止房价大幅上涨、避免资产泡沫破裂；现在市场处于相对低位，政策重点自然转向“稳定市场、促进合理回暖”。
说到底，定位的调整，根本上是适应市场周期变化的考量。
